Cum se calculează impozitul pe chirie
- Aduni chiria prevăzută în contract pentru anul respectiv, chiar dacă o parte o încasezi mai târziu. Dacă chiria este în euro, o transformi în lei la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru acel an. Dacă chiriașul plătește în locul tău cheltuieli care, legal, sunt ale proprietarului, acestea se adaugă la chirie.
- Scazi 20% cheltuieli forfetare. Nu se scad cheltuielile reale.
- Pe venitul net aplici impozit de 10%.
Pentru chiriile din 2026, declari și plătești impozitul prin Declarația unică (formularul 212, pe scurt D212), până la 25 mai 2027.
Când chiriașul este o firmă
Dacă închiriezi unei firme, unui PFA (persoană fizică autorizată) sau altei entități care ține contabilitate, chiriașul îți reține impozitul la fiecare plată: 10% din chiria rămasă după scăderea cotei de 20%. Impozitul este final, deci nu îl mai declari tu. Depui totuși Declarația unică dacă datorezi CASS. În acest caz, chiria în euro se transformă în lei la cursul BNR din ziua dinaintea fiecărei plăți.
Înregistrarea contractului
Contractul de închiriere și orice modificare a lui se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul stabilește care dintre ei face înregistrarea.
CASS pe chirie
Venitul net din chirii se adună cu celelalte venituri extrasalariale (dividende, câștiguri din investiții, dobânzi). Dacă totalul ajunge la cel puțin 6 salarii minime, datorezi CASS pe plafonul corespunzător:
| Venituri extrasalariale nete pe an | Baza CASS | CASS de plată |
|---|---|---|
| sub 24.300 lei | – | 0 lei |
| 24.300 lei – 48.599 lei | 6 salarii minime (24.300 lei) | 2.430 lei |
| 48.600 lei – 97.199 lei | 12 salarii minime (48.600 lei) | 4.860 lei |
| 97.200 lei sau mai mult | 24 salarii minime (97.200 lei) | 9.720 lei |
Exemplu: 500 euro pe lună
| Chirie anuală (500 € × 12 × 5,10 lei, un curs mediu anual estimat) | 30.600 lei |
| Cheltuieli forfetare 20% | 6.120 lei |
| Venit net | 24.480 lei |
| Impozit 10% | 2.448 lei |
| CASS (venit net de cel puțin 24.300 lei) | 2.430 lei |
| Total de plată | 4.878 lei |
La limită, câțiva lei de chirie în plus pot declanșa CASS de 2.430 lei. Dacă ai și alte venituri extrasalariale, introdu-le în calculator pentru o încadrare corectă.
Chirie pe termen lung sau scurt?
Calculatorul de pe această pagină este pentru închirierea clasică. Pentru Airbnb sau Booking se aplică o deducere de 30%, iar regulile sunt explicate în calculatorul de impozit Airbnb.
Întrebări frecvente
Cât este impozitul pe chirie în 2026?
10% din venitul net, care se obține scăzând 20% din chiria brută. Efectiv, impozitul este 8% din chiria prevăzută în contract.
Când plătesc CASS pentru chirie?
Când venitul net din chirii, adunat cu celelalte venituri extrasalariale, este de cel puțin 6 salarii minime (24.300 lei pentru veniturile din 2026). CASS este 10% din plafonul de 6, 12 sau 24 de salarii minime.
Pot scădea cheltuielile reale cu apartamentul?
Nu. Pentru persoanele fizice se aplică doar deducerea forfetară de 20%, indiferent de cheltuielile reale.
Cum convertesc chiria în euro?
Dacă chiriașul este persoană fizică, înmulțești chiria lunară cu cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul respectiv (cel pentru 2026 se publică la începutul lui 2027). Dacă chiriașul este o firmă care îți reține impozitul, se folosește cursul BNR din ziua dinaintea fiecărei plăți.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da. Contractul și orice modificare a lui se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul stabilește cine face înregistrarea.
Surse oficiale
- Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (forma consolidată)(se deschide într-o filă nouă)
- ANAF – Agenția Națională de Administrare Fiscală(se deschide într-o filă nouă)
Rezultatele sunt estimative și au scop informativ. Pentru situații particulare, consultă un contabil sau un consultant fiscal.